Operações Urbanas Consorciadas e o Desenvolvimento Urbanístico

“Ao capturar parcela dos ganhos econômicos do mercado imobiliário, a Operação Urbana Consorciada reverte à sociedade melhorias substanciais de infraestrutura urbana”

A Operação Urbana Consorciada, tal como prevista no Estatuto da Cidade, consiste no conjunto de intervenções e medidas, coordenadas pelo Poder Público, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo precípuo de se alcançar, em determinada área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental do meio ambiente urbano¹.

A ideia inicial de concertações inspiradoras das Operações Urbanas vem de experiências internacionais como as Zones D’Ampenagement Concerte – ZAC (Zonas de Ocupações Concertadas), surgidas na década de setenta, na França, cujos objetivos determinavam a interferência estatal em assuntos urbanos, de modo a submeter os interesses privados a prioridades urbanísticas. No Brasil, a implementação de Operação Urbana Consorciada é permitida e incentivada pelo Estatuto da Cidade, em vários de seus dispositivos, cuja ideia principal gravita na adoção de uma série de medidas voltadas à transformação no tecido urbano e em suas diversas vertentes (urbanísticas, sociais e ambientais).

Toda uma nova disciplina urbanística é delineada em lei municipal ou interfederativa² próprias, com objeto e finalidades específicas, o que garante estabilidade e segurança jurídica necessárias ao projeto.

A ideia que subjaz às Operações Urbanas Consorciadas constitui um grande avanço do ponto de vista de desenvolvimento urbanístico, contribuindo para a maior qualidade de vida de todos os cidadãos, com reflexos diretos no presente e no futuro das cidades.

Além das intervenções de tipo urbanístico de natureza arquitetônica, que serão responsáveis por promover a requalificação urbanística de áreas relevantes para o município, especialmente a sua região central, pode-se vislumbrar também a edificação de estruturas ou intervenções sociais, voltadas a melhorias na mobilidade urbana ou em equipamentos culturais, e mesmo como vetores de inserção de modelos de smart cities.

Todas as intervenções são custeadas por meio da emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPACs, adquiridos pelo setor privado, que, em troca dessa autorização para construir em potenciais acima da legislação ordinária, a reverte em quantias a serem despendidas pelo Poder Público na forma de obras e serviços urbanos.

Ao capturar parcela dos ganhos econômicos proporcionados ao mercado imobiliário pelo desenvolvimento de determinada região, em realidade a Operação Urbana Consorciada reverte à sociedade melhorias substanciais de infraestrutura urbana, permitindo aos cidadãos partilhar de forma efetiva dos ganhos econômicos daí originados.

Desse modo, pode-se entender a concertação urbanística sob a forma de Operação Urbana Consorciada como uma espécie de arranjo ganha-ganha, no qual, se bem delineada em seus princípios e finalidades, podem-se auferir inúmeros benefícios para o setor público e privado e, em especial, à comunidade como um todo.

[1] Artigo 32 do Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001.

[2] Artigo 34-A do Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001.